انتقال ملک به فرزند در زمان حیات یکی از موضوعات حقوقی رایج در میان خانواده‌هاست که اغلب با هدف مدیریت بهتر اموال، پیشگیری از بروز اختلافات بین وراث، یا تأمین رفاه فرزندان انجام می شود. بسیاری از والدین ترجیح می‌دهند در دوران حیات خود، تصمیم گیری درباره سرنوشت اموالشان را به صورت شفاف انجام دهند تا در آینده از بروز مشکلات قانونی یا خانوادگی جلوگیری شود. این اقدام، اگرچه ساده به نظر می‌رسد، اما در عمل نیازمند توجه دقیق به قوانین و مقررات مربوط به انتقال مالکیت است.
نکته مهمی که در این زمینه باید مدنظر قرار گیرد، انتخاب روش صحیح انتقال است؛ چرا که بسته به نوع انتقال (هبه، صلح، یا فروش)، پیامدهای حقوقی، مالیاتی و حتی اجتماعی متفاوتی وجود دارد. عدم رعایت این ظرافت‌ها ممکن است در آینده منجر به طرح دعاوی توسط سایر وراث یا حتی باطل شدن انتقال شود. از همین رو، مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی و تنظیم اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی، گامی ضروری برای انجام درست و مطمئن این نوع انتقال محسوب می‌شود.
انتقال ملک به فرزند در زمان حیات چگونه است؟
انتقال ملک به فرزند در زمان حیات یکی از روش های معمول برای ساماندهی امور مالی و املاک در خانواده‌هاست. این کار معمولاً با هدف جلوگیری از اختلافات پس از فوت والدین، یا به منظور بهره مندی فرزند از ملک در دوران حیات والدین انجام می‌شود. این انتقال به صورت هبه (بخشش)، صلح عمری یا بیع صوری (فروش صوری) انجام می‌شود و هرکدام از این روش‌ها، پیامدهای حقوقی متفاوتی دارند.
۱. هبه (بخشش)
انتقال ملک به فرزند در زمان حیات با روش هبه ، والدین ملک را به صورت رایگان به فرزند خود می‌بخشند. برای رسمی شدن هبه، باید سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و ملک به‌صورت واقعی و قانونی به نام فرزند منتقل گردد. همچنین، اگر ملک تحویل داده نشود، واهب (بخشنده) میتواند تا زمانی که زنده است، هبه را پس بگیرد.
۲. صلح عمری
در انتقال ملک به فرزند به روش صلح عمری ، والدین ملک را به فرزند خود منتقل می‌کنند اما حق استفاده و سکونت در ملک را تا پایان عمر برای خود محفوظ می‌دارند. این روش به‌نوعی امنیت بیشتری برای والدین ایجاد می‌کند؛ چون تا زمانی که زنده‌اند، می‌توانند از ملک بهره‌برداری کنند. صلح عمری نیازمند تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی است.
بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری
بخشیدن ملک به فرزند از طریق قرارداد صلح عمری یکی از روش های رایج و مطمئن برای انتقال مالکیت در زمان حیات والدین است که در عین حال، امنیت استفاده از ملک را تا پایان عمر برای والدین حفظ می‌کند. در این روش، مالک (معمولاً پدر یا مادر) با تنظیم یک قرارداد رسمی، ملک خود را به فرزند یا فرزندان واگذار می‌کند، اما در متن قرارداد تصریح می‌شود که حق انتفاع یا سکونت در ملک تا پایان عمر برای خود والدین باقی می‌ماند. به این ترتیب، اگرچه مالکیت سندی ملک منتقل می‌شود، اما استفاده از آن همچنان در اختیار والدین خواهد بود.
یکی از مزیت های مهم قرارداد صلح عمری این است که پس از فوت والد، ملک به صورت کامل و بدون نیاز به مراحل انحصار وراثت به مالک جدید منتقل می‌شود، زیرا انتقال از قبل انجام شده است. همچنین، برخلاف قرارداد هبه، امکان رجوع (بازگشت) در این نوع قرارداد وجود ندارد، مگر در شرایط خاص و با اثبات سوءنیت یا تخلف طرف مقابل. این ویژگی باعث می‌شود قرارداد صلح عمری از نظر حقوقی پایدارتر و مطمئن‌تر تلقی شود.
از نظر اجرایی، قرارداد صلح عمری باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود تا دارای اعتبار قانونی باشد. در این قرارداد معمولاً قید می‌شود که فروشنده (واگذارکننده) تا پایان عمر خود حق استفاده از ملک را دارد و خریدار (فرزند) پس از فوت او، مالکیت کامل و بی قید و شرط ملک را به‌دست خواهد آورد. این روش به دلیل ترکیب ویژگی های «بخشش» و «حفظ امنیت استفاده» در سال های اخیر بسیار مورد توجه قرار گرفته و راه حلی مناسب برای مدیریت اموال خانوادگی محسوب می شود.
آیا صلح عمری را می توان باطل کرد؟
صلح عمری به طور کلی یکی از قراردادهای لازم و غیرقابل فسخ یک طرفه در حقوق ایران است. به این معنا که پس از امضای آن، هیچ‌یک از طرفین (اعم از واگذارکننده یا دریافت‌کننده ملک) نمی تواند به تنهایی آن را باطل یا فسخ کند. هدف از این قرارداد، انتقال مالکیت به فرد دیگر (معمولاً فرزند) همراه با حفظ منافع و حق استفاده از ملک برای مدت عمر واگذارکننده است، بنابراین از ثبات و استحکام حقوقی بالایی برخوردار است.
با این حال، در شرایط خاصی امکان ابطال یا فسخ این نوع قرارداد وجود دارد. مثلاً اگر قرارداد با سوءنیت، فریب، یا اجبار یکی از طرفین بسته شده باشد، یا اگر در متن قرارداد شرط فسخی برای واگذارکننده پیش‌بینی شده باشد، می‌توان با اثبات آن در دادگاه، درخواست فسخ یا ابطال کرد. همچنین اگر اصول قانونی تنظیم سند رعایت نشده باشد، دادگاه میتواند حکم به بی‌اعتباری قرارداد بدهد.
۳. فروش صوری (بیع)
در بعضی موارد، والدین ملک را به صورت ظاهری به فرزند خود می فروشند، اما در واقع وجهی دریافت نمی‌کنند. این کار معمولاً به قصد جلوگیری از قابلیت رجوع هبه یا مسائل مالیاتی انجام می‌شود، اما از نظر قانونی اگر نیت واقعی «بخشش» باشد، این عمل ممکن است در آینده مورد اعتراض سایر ورثه قرار گیرد.
نکته مهم:
برای جلوگیری از مشکلات قانونی و مالیاتی در آینده، بهتر است انتقال ملک تحت مشاوره بهترین وکیل ملکی در اصفهان یا هر جایی که هستید، انجام شود و تمام مراحل به صورت قانونی و با اسناد رسمی ثبت گردد.
نمونه متن انتقال ملک به فرزند
در ادامه یک نمونه متن رسمی و ساده برای انتقال ملک به فرزند از طریق صلح عمری را مشاهده خواهید کرد. این متن برای استفاده در دفاتر اسناد رسمی یا تنظیم قرارداد اولیه مناسب است. البته در عمل، متن نهایی باید با مشورت وکیل و با شرایط دقیق ملک و طرفین تنظیم شود:
نمونه متن قرارداد صلح عمری (انتقال ملک به فرزند)
این قرارداد صلح‌نامه فی‌مابین:
صالح (واگذارکننده):
آقا/خانم ………………… فرزند ……………….. به شماره ملی ………………… و شماره شناسنامه ………………. صادره از ……………… ساکن ……………………………………… که از این پس “صالح” نامیده می‌شود.
و
مصالح‌له (دریافت‌کننده):
آقا/خانم ………………… فرزند ……………….. به شماره ملی ………………… و شماره شناسنامه ………………. صادره از ……………… ساکن ……………………………………… که از این پس “مصالح‌له” نامیده می‌شود.
منعقد می‌گردد:
موضوع صلح:
صالح طی این قرارداد، یک واحد آپارتمان/ملک به مشخصات:
واقع در استان ……………، شهرستان ……………، پلاک ثبتی شماره ……………، به مساحت …………… مترمربع، دارای سند مالکیت شماره ……………، را به مصالح‌له صلح نمود.
شروط صلح:
این صلح به صورت بلاعوض و بدون دریافت وجه صورت می‌گیرد.
حق استفاده، سکونت، و منافع ملک تا پایان عمر برای صالح محفوظ می‌باشد.
مصالح‌له حق فروش، واگذاری، یا دخل و تصرف در ملک را تا زمان فوت صالح نخواهد داشت.
پس از فوت صالح، مالکیت کامل و قطعی ملک به مصالح‌له منتقل خواهد شد و نیازی به انحصار وراثت در خصوص این ملک نخواهد بود.
سایر شرایط:
این صلح قطعی و غیرقابل رجوع است و طرفین نسبت به اجرای کامل مفاد آن متعهد می‌باشند.
این قرارداد در دو نسخه تهیه شده و هر یک دارای اعتبار واحد است.
امضا و اثر انگشت طرفین:
صالح: …………………… مصالح‌له: ……………………
تاریخ: ……………………
جهت دریافت مشاوره با وکیل مهسا صحرائی بهترین وکیل زن در اصفهان با ما تماس بگیرید و قراداد خود را با اطمینان و مطابق قانون تنظیم نمایید.
